Quel avenir pour la Résidence Autonomie ?

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J’ai travaillé sur la question de l’habitat inclusif pendant plusieurs années car j’y voyais une alternative intéressante à l’Ehpad. Notamment pour les personnes qui n’ont rien à faire à l’Ehpad, mais ne peuvent ou ne veulent rester dans leur domicile personnel.

Les habitats inclusifs et toutes les variantes d’habitats alternatifs n’ont qu’un défaut : le grand public en ignore l’existence, à moins d’en avoir un dans sa rue.

Et même dans ce cas-là, le citoyen ne sera convaincu de la pertinence d’y installer ses parents que si un prescripteur de confiance lui dit de le faire.

Une offre méconnue

Or, aujourd’hui, ces prescripteurs connaissent mal - voir ignorent - ces alternatives. C’est pourquoi plus de 100 000 résidents d’Ehpad n’ont rien à y faire. Les familles et l’entourage les ont envoyé en Ehpad dans l’ignorance d’alternatives dont le nombre est - admettons-le - très inférieur à la demande potentielle.

Voyez Ages&Vie, la plus grosse enseigne de colocations seniors. Créée en 2008 à Besançon, acquise en 2019 par Korian, la marque n’offre aujourd’hui que 179 maisons pouvant accueillir environ 2500 personnes âgées.

Sorti en juin 2020, le rapport Piveteau Wolfrom, la Bible des promoteurs de l’habitat inclusif, préconise 140 000 logements dans l’inclusif d’ici à 2030. Aujourd’hui, les pouvoirs publics s’enorgueillissent de 2000 projets. A raison de 7 colocataires par projet (en moyenne) cela ne fait jamais que 14 000 logements… Dont une partie n’est pas encore disponible et dont plus de la moitié se destine aux majeurs souffrant d’un handicap.

Le compte n’y est pas.

Alors, on fait quoi ?

On peut militer pour plus de créations d’habitats inclusifs, mais avec la meilleure volonté du monde, saurons-nous trouver des porteurs de projets et des enseignes qui soient en mesure de multiplier l’offre actuelle par 10 ?

J’ai quelques doutes.

Pourquoi, me demanderez-vous ?

Parce que aujourd’hui, l’habitat inclusif se développe grâce à de l’investissement immobilier, car le principal frein à sa croissance est d’ordre foncier : il faut trouver - et financer - l’emplacement.

3 options s’offrent aux porteurs de projet

Les promoteurs immobiliers

L’idéal pour l’habitat inclusif serait que des promoteurs immobiliers s’emparent du sujet et lancent de nouveaux programmes en masse. Or, vu la taille des habitats inclusifs, ces projets les intéresse uniquement comme complément “inclusif” à un programme généraliste.

Les bailleurs sociaux

Premières cibles de l’habitat inclusif “historique” (les premiers régimes juridiques étaient destinés à favoriser l’émergence de l’inclusif dans le social), les bailleurs semblent privilégier pour l’heure l’adaptation des habitats existants pour maintenir les locataires âgés “chez eux” plutôt que de développer des programmes de type colocation inclusive. Certes, le rapport Piveteau et la loi leur donnent des outils pour faire de l’habitat inclusif “hors les murs”, mais sur le terrain, cet outil reste dans la boite à outils.

Les investisseurs

Des investisseurs immobiliers sont prêts à miser sur l’acquisition d’hôtels particuliers dans des quartiers résidentiels. Ces immeubles sont aménagés pour accueillir un projet et si celui-ci capote, la valeur du bien immobilier sur un territoire attractif permet aux investisseurs de réaliser une plus-value à la revente. C’est le format le plus courant dans les projets d’habitat inclusif privé commercial, mais vous conviendrez de ses limites (et de son cynisme).

Les foncières

Ultime recours, les foncières sont la forme d’investissement la plus cohérente pour les projets inclusifs. Ces fonds peuvent acquérir du foncier, supportant le coût initial et les charges, et louer ou confier la gestion du bâti à un porteur de projet. J’ai publié une étude complète sur le sujet, je vous y renvoie. : Foncières, à quoi ça sert.

Si jusqu’à aujourd’hui, aucun de ces quatre système de financement et promotion n’a permis l’explosion de l’habitat inclusif, il existe, en revanche, un dispositif connu des prescripteurs, qui jouit du soutien des CCAS et des conseils départementaux, qui offre 120 000 places en France et ne demande qu’à être rénové et toiletté pour s’adapter à la demande. C’est la résidence autonomie.

Dans ce dossier, je vous en offre un vaste tour d’horizon. Définition, chiffres clés, enjeux et perspectives, nous allons balayer tout le sujet pour arriver aux avenants de la loi Bien Vieillir qui proposent d’en élargir l’accès et l’attractivité.

Cerises sur le gâteau :

• J’ai repris et mis en perspective les propositions d’évolution faite par Luc Broussy dans son rapport de 2013 où la résidence autonomie est à l’honneur ;

• J’ai intégré des données issues d’un rapport Xerfi qui fait un zoom sur le secteur + un extrait de mon interview de son autrice ;

• J’ai demandé à mon confrère et ami Jean-Christophe Briant une petite analyse des enjeux et de l’impact attendu de ce texte sur l’évolution du concept.

Je vous mets tout cela dans une perspective historique afin de vous aider à dégager aisément les perspectives de la résidence autonomie.