Coliving senior : le marché fantôme

Tout le monde en parle, personne n'y investit. Anatomie d'un marché qui n'existe pas encore.

Jeudi 28 mai 2026, l’association API — créée par les Petits Frères des Pauvres, le réseau HAPA et la Caisse des Dépôts — présentait les résultats d’une étude exploratoire sur l’impact territorial de l’habitat inclusif.

Deux heures de restitution, des indicateurs de réciprocité entre territoire et habitat, des recommandations pour outiller les collectivités et les bailleurs sociaux. Un travail sérieux, porté par des institutions respectables.

Un détail, pourtant, m’a choqué.

Dans toute cette mécanique bien huilée, un acteur manque à l’appel.

Le client.

Celui qui est censé vouloir y vivre.

Malgré un désir renouvelé de ne pas finir en EHPAD, une solitude qui pèse sur des millions de seniors et un maintien à domicile qui montre ses limites, l’offre d’habitat inclusif pour personnes âgées n’atteint qu’un millier de maisons en France, soit entre 6 000 et 9 000 bénéficiaires — à défaut de chiffre officiel, j’évalue en croisant le nombre de maisons et leur taille moyenne.

Sur 6 millions de 75 ans et plus, c’est statistiquement invisible. Et ce malgré un soutien actif de la CNSA, engagée dans le développement de cette offre depuis 2013. L’écosystème institutionnel mesure des externalités positives, outille des porteurs de projet, dialogue avec des élus.

Tout cela est utile. Mais dans cette mécanique, l’habitant n’est pas un client, mais un bénéficiaire. Personne ne mesure son désir, personne ne se demande pourquoi il ne vient pas. Et si la demande existait à une échelle qui intéresse les investisseurs, on le saurait.

Cela ne répond pas à la question que je me pose depuis sept ans que j’analyse ce secteur — et que personne dans cette salle ne semblait se poser :

Et si le coliving senior n’avait tout simplement pas de clients ?

Constat brutal

Ceux qui y vivent ne veulent pas en partir. Ceux qui pourraient y vivre n’y viennent pas. Et ceux qui pourraient le financer regardent ailleurs. Le problème n’est pas le financement, ni le produit, ni la réglementation, mais l’absence de clients en nombre suffisant.

Posons la thèse clairement.

Si la demande était massive, les investisseurs suivraient. Ils l’ont fait pour le coliving jeune : 21 000 places en France, des résidences de 800 lits, plus de 550 millions investis en 2023. Si la Silver Economy offrait un gisement comparable, l’argent serait déjà là. Il n’y est pas. Peut-être qu’il a raison de ne pas y être.

Ce que les chiffres disent — et ce que leur absence dit

Combien pèse le coliving senior en France ?

On ne sait pas.

Et cette impossibilité de mesurer est en soi un indicateur. Xerfi, dans son étude de référence sur les métiers du grand âge à horizon 2030 (2023, je l’ai décortiquée dans cette newsletter), consacre deux pages au sujet. Deux pages. Le vocabulaire est révélateur : les acteurs privés “commencent tout juste à émerger”, la plupart ne gèrent “qu’une poignée de structures, voire une seule”. En 2023, quinze ans après la première maison Ages & Vie, le cabinet de référence en est encore à constater que ça “commence”.

Colliers, qui publie chaque année le flash marché de référence sur l’investissement résidentiel en bloc en France, permet de situer l’échelle. En 2024, l’investissement résidentiel total approche les 3 milliards d’euros. Dans ce total, le résidentiel géré représente 475 millions. Et dans ces 475 millions, le coliving pèse 240 millions, quasi exclusivement sur les jeunes actifs. La part du coliving senior est Invisible. Tellement marginale qu’elle n’apparaît dans aucune ventilation publiée.

La CNSA fournit l’autre repère. Selon les données analysées par l’économiste Jean-Christophe Briant dans mon podcast, la France compte 1,36 place en habitat inclusif pour 1 000 personnes de 75 ans ou plus. Dix fois moins que les résidences services seniors. Dix fois moins que les résidences autonomie. On n’est pas sur un marché en retard. On est sur un marché qui n’existe pas à une échelle mesurable.

Observons les porteurs de projets, notre constat s’accentue.

• 25% = organismes médico-sociaux (ADMR, associations locales),

• 20 % = autres associations,

• 18% = communes et collectivités,

• 10 % = bailleurs sociaux,

• Les entreprises privées arrivent loin derrière.

Ce qui se développe n’est pas un marché d’investissement, mais un mouvement territorial porté par l’économie sociale et solidaire, avec des loyers moyens de 470 euros.

Mais, me direz-vous, comment se fait-ce alors que la vague grise va bientôt nous submerger ! Les investisseurs ne savent pas lire les chiffres de l’INSEE ?

La démographie ne fait pas un marché

La population senior croît, la population jeune décroît. Alors pourquoi plus de résidences pour jeunes que pour vieux ? Parce que la démographie crée un besoin, pas une demande solvable. Si je compare les deux profils de clients ciblés par ces offres de coliving, je détecte sans effort l’écart monstrueux entre un client bouillant, qui ne demande qu’à signer et un client frileux, réticent.

Le jeune actif arrive dans une ville sans logement, sans réseau, sans meubles. Le coliving résout un problème de pénurie. Le bail est court, la rotation élevée, le remplissage prévisible. Le client ne compare pas avec une alternative gratuite — il n’a pas de logement.

Le senior a déjà un logement. Après 70 ans, il en est propriétaire dans 75 % des cas. Un logement amorti, un attachement profond, un coût résiduel dérisoire. En face, l’habitat inclusif subventionné demande entre 450 et 700 € de loyer mensuel (données CNSA, étude IPP). Le coliving senior non subventionné s’échelonne entre 1 200 et 2 500 €. Le coliving senior ne résout pas une pénurie de logements. Il propose un changement de mode de vie à des gens qui n’en veulent pas.

La décision d’entrée est lente, déclenchée par l’accident de vie : la chute, le veuvage, l’épuisement de l’aidant. Dans la majorité des cas, ce n’est pas le résident qui décide mais son entourage. Le coliving jeune a des saisons. Le coliving senior a des accidents de vie.

Le moteur n’a pas démarré

Dans mon podcast consacré aux chiffres du secteur, Jean-Christophe Briant évalue l’âge moyen d’entrée en habitat alternatif est 82 ans. Les plus vieux baby-boomers ont 80 ans en 2026. La vague démographique qui est censée remplir les résidences n’est pas encore arrivée sur la cible. Elle pointe vers 2027-2030. Aujourd’hui, les projets se développent sans le moteur démographique qu’on leur attribue.

L’écart entre besoin et décision

Analyste du marché des seniors depuis plusieurs décennies, Frédéric Serrière estime le marché réel de décision — les seniors qui choisissent effectivement de vivre en habitat partagé avant la contrainte — à 70 000 personnes.

Les projections théoriques parlent de 150 000 places minimum. Le rapport Piveteau-Wolfrom visait 140 000 logements d’ici 2030 — une hypothèse basse selon l’analyse de Cyrille Billot (KPMG), le besoin réel se situant plutôt autour de 200 000 à 250 000.

Mais un investisseur ne finance pas un besoin.

Il finance un marché de décisions. Beaucoup de calculs sectoriels sont construits à partir du vieillissement, de l’isolement, de la perte d’autonomie. On additionne des besoins objectifs et on en déduit un marché potentiel. Sauf qu’un investisseur regarde combien de personnes passent à l’acte, et quand. Et ce chiffre-là est une fraction du besoin théorique.

Donc, les investisseurs ne sont pas timorés, mais pragmatiques. Ils ne misent pas sur un marché qui pourrait se réveiller en 2030. Ils préfèrent aller sur un marché en crise structurelle où la demande est déjà forte, où les loyers vont tomber avant même que la peinture soit sèche !

Pourtant, le produit fonctionne

Les investisseurs ont raison sur les flux. Ils auraient tort d’en conclure que le concept est mauvais.

Martial Vuillemin (Kalia Habitat) exploite quatre sites, tous remplis à 100 %, le prochain complet avant ouverture. Ages & Vie, malgré ses 34 millions de pertes, affichait 95 % d’occupation sur les maisons de plus de deux ans. Marie Gouttenoire (Chez Moi Demain) décrit des projets occupés dès l’ouverture. Les opérateurs qui tiennent — Kalia, Domani, Maison de Blandine, Cosima, La Maison des Sages, Biens Communs, Senioryta, Co’Coon Social Club, CetteFamille — font tous le même constat : le produit fonctionne une fois habité.

Le problème n’est pas le produit.

C’est le chemin d’accès. Trouver le client, le convaincre de quitter un domicile qu’il possède depuis quarante ans, remplir les lits dans les 12 à 24 premiers mois. La demande existe mais elle est latente, activée par l’événement, pas par le désir.

Le marché se constitue au compte-goutte, par conversion individuelle lente.

Et un marché qui se remplit au compte-goutte ne peut pas porter la même structure financière qu’un marché qui se remplit par vagues.

Deux marchés, deux réponses

Si on accepte ce diagnostic, il faut arrêter de parler du coliving senior au singulier. Il y a deux marchés superposés sous un même vocabulaire, et la confusion entre les deux empêche chacun de trouver sa voie.

Le marché commercial : pas encore mûr

Les opérateurs privés qui visent un ticket de 1 500 à 2 500 euros se heurtent à une demande insuffisante aujourd’hui. Le discours “la vague arrive, positionnez-vous” ne convainc pas : un investisseur ne peut pas se permettre de financer un logement vacant sur la simple promesse qu’il sera occupé d’ici cinq ans.

La conclusion rationnelle est d’attendre.

Construire quand la demande sera là, pas avant. Le bilan d’Ages & Vie — 34 millions de pertes, Clariane qui se désengage — et le pivot de La Casa en quatre mois révèlent un marché plus complexe à onboarder que les jeunes actifs !

La question du format — coliving intégré à un ensemble immobilier ou projet autonome — est secondaire. Tous les opérateurs sont à la peine, quel que soit le montage, sauf ceux adossés à une foncière. La variable discriminante n’est donc pas la forme du projet. C’est qui porte le foncier.

Le marché territorial : ça fonctionne, mais autrement

Là où les communes ont des besoins immédiats — seniors isolés dans des passoires énergétiques, tissu de services qui se délite — l’habitat partagé trouve sa place.

Mais le modèle est radicalement différent : 8 à 12 logements, foncier apporté par la collectivité ou un bailleur social, loyers de 470 euros, montages coopératifs. Les projets qui marchent ont un point commun : la mobilisation conjointe d’une collectivité, d’une association médico-sociale et du tissu local.

Quand ces trois acteurs s’alignent, le taux d’équipement est quatre à cinq fois supérieur à la moyenne nationale.

Et quand on regarde qui finance, on ne trouve pas les institutionnels du coliving jeune. On trouve la Banque des Territoires, le Crédit Agricole territorial, la France Mutualiste, Malakoff Humanis, AG2R.

De l’argent patient, de l’argent à impact, de l’argent qui accepte 2,5 % parce qu’il y a un mandat social derrière. Si le modèle rémunérait du capital classique, le capital classique serait là.

Joël Troesch (Wie d’Heim) le confirme : malgré des modèles vertueux à taille humaine, les équilibres économiques restent fragiles.

Faut-il se battre ?

Le coliving senior n’est pas un marché qui attend son heure. C’est deux marchés qui n’ont ni le même client, ni le même prix, ni le même financeur, ni le même calendrier.

Sur le segment commercial : pas maintenant. La démographie accomplira son travail à partir de 2027-2030. Les opérateurs qui survivront auront gardé une structure légère, pas construite en anticipation avec de l’argent à rémunérer immédiatement.

Sur le segment territorial : oui, mais en assumant ce que c’est. Petits volumes, foncier public, loyers sociaux, co-construction. L’enjeu n’est pas de trouver des investisseurs privés mais de multiplier les initiatives locales, département par département.

Reste une hypothèse que vous n’avez pas envie de lire, mais que je me dois de poser. Si l’habitat partagé senior ne se constitue pas en marché autonome, il sera absorbé par les gestionnaires existants — RSS, résidences autonomie, EHPAD — comme une ligne de produit dans leur portefeuille.

C’est ce que facilitent la loi Bien Vieillir et son décret de février 2025 : en classant l’habitat inclusif comme bâtiment d’habitation (et non ERP), en ouvrant le parc social à ces projets, et en permettant aux résidences autonomie de garder des résidents dont la dépendance s’aggrave au lieu de les transférer en EHPAD.

Ce ne serait pas un échec. Ce serait le signe que le format n’était pas le sujet. Que la nature du collectif n’avait pas d’importance. Et que le vrai enjeu était, depuis le début, de construire un parcours résidentiel qui offre aux seniors autre chose que le choix binaire entre rester chez soi jusqu’à la rupture ou entrer en institution.

L’habitat partagé, le béguinage, la colocation senior, la résidence intergénérationnelle — tous ces formats sont des outils dans une boîte à outils. Aucun n’est la solution. Ensemble, territoire par territoire, ils dessinent un paysage où vieillir ne se résume plus à deux options. Reste à savoir si ce paysage sera porté par les pouvoirs publics — ou s’il restera un archipel d’initiatives remarquables dans un océan d’inertie.

Dans la seconde partie de ce dossier, je pose une autre question : même si le marché existait, même si le financement suivait — est-ce que quelqu’un voudrait de ce produit ? La réponse est moins évidente qu’il n’y paraît. → Rendez-vous mercredi 10 juin.