Énéal et l'Habitat Senior : Perspectives et Stratégies d'un Leader en Évolution
Genèse | Filiation à Action Logement | Appel à candidature | Projets 2023 | Zoom sur Action Senior | Comment travailler avec Eneal | Atouts d'Eneal pour la SIlver économie
J’ai remarqué un écart fascinant entre l’intérêt suscité par mes publications sur l’habitat et celles portant sur d’autres sujets. Vous êtes beaucoup, beaucoup plus nombreux à vous intéresser à mes dossiers consacrés à l’habitat senior.
C’est pourquoi, si l’opportunité de vous parler d’habitat plutôt que d’autre chose se présente, je la saisis. Comme j’ai décidé de le faire ce matin, en lieu et place de la poursuite de mon étude sur les tendances longévité et bien être - entamée le 31.3.24 - que j’achèverai donc dimanche 7 avril.
Aujourd’hui, je vais revenir sur le sujet de la résidence autonomie, en complément de mon dossier analytique de l’an dernier1. Si je vous en parle de nouveau, c’est parce qu’un acteur majeur de la résidence autonomie, la foncière Eneal, lance une opération de recherche de partenaires à laquelle vous avez tout intérêt à vous inscrire, si vous vendez des services en B2B2C.
Et si ce n’est pas le cas, vous pourrez quand même apprendre à connaître Eneal et la stratégie habitat senior portée par le Groupe Action Logement dont Eneal est une filiale.
La filiale “Silver économie” d’Action Logement
Eneal, c’est la filiale d’Action Logement chargée d'acquérir et de rénover des EHPAD et des résidences autonomie. Lancée en juin 2020, Eneal doit contribuer à renouveler une offre d'hébergement de qualité pour les personnes âgées à revenus modestes.
Le projet démarre en pleine crise sanitaire Covid et se développe dans un contexte d'urgence sociale dont nous connaissons tous les stigmates tels que : isolement, dépendance, dépression, logement inadapté, déserts médicaux, etc.
Au niveau politique, ce projet s'inscrit dans le Plan d'Investissement Volontaire, conçu par les Partenaires sociaux au printemps 2019.
Comment ça a commencé ?
Dotée de 350 millions d’euros de fonds propres, Enéal s’est initialement appuyée sur l’expertise et le transfert de compétences de Logévie2.
Action Logement possédait et exploitait déjà des logements séniors au lancement d’Eneal : 533 établissements hébergeant des seniors et près de 20 000 logements répartis sur l’ensemble du territoire. La nouvelle structure a été pensée comme un accélérateur de la stratégie du Groupe sur le secteur médico-social.
Depuis son lancement, Enéal a pour ambition d’impulser et de coordonner une dynamique volontariste en se portant acquéreur d’établissements médico-sociaux pour y mener les interventions de remises à niveau nécessaires, en lien étroit avec les élus, les agences régionales de santé (ARS) ainsi que les gestionnaires de ces structures.
La foncière est également partie prenante au développement de nouveaux établissements, comme je vous l’explique plus bas en présentant ses réalisations 2023.
Structure juridique et mission
Sur le plan juridique, Enéal est une société foncière.
Sa mission : racheter des établissements médico-sociaux à but non lucratif et en assurer le portage afin de mener à bien des opérations de restructuration et de rénovation du bâti.
La foncière prend en charge l’entretien et la gestion de l’immeuble à la place des gestionnaires précédents qui, bien souvent, faute de moyen, de temps ou de compétences ad hoc, laissaient leur patrimoine immobilier se détériorer.
L’ambition d’Enéal : proposer une nouvelle offre d’hébergement de qualité aux retraités à revenus modestes.
Objectifs d’Eneal
Cette initiative a pour objectif :
De soutenir les établissements médico-sociaux publics et privés non lucratifs et de proposer des solutions innovantes d’habitat, en particulier pour les salariés retraités et les parents de salariés ;
D’accompagner l’Etat et l’ensemble des collectivités territoriales dans l’adaptation de la société au vieillissement ;
D’apporter les moyens financiers, l’ingénierie et les savoir-faire nécessaires à un plan de patrimoine ambitieux, pour améliorer les conditions d’accueil des séniors tout en proposant des loyers maîtrisés ;
De s’inscrire résolument dans le champ de l’économie sociale et solidaire en élargissant les domaines d’intervention d’Action Logement, au titre de l’engagement d’utilité sociale.
Un acteur majeur de la Silver économie
Eneal ne se contente pas d’être une foncière qui gère un parc de résidences autonomie. Depuis son lancement, la structure dirigée par Mario Bastone est devenue un acteur stratégique de notre écosystème, présent sur tous les fronts du parcours résidentiel.
Le 19 décembre 2023, Énéal a annoncé l'acquisition de trois établissements dans le Vaucluse, ajoutant 134 logements dédiés aux seniors à son portefeuille et renforçant sa présence dans la région. Cette démarche s'inscrit dans une vision globale de développement de structures adaptées aux besoins des aînés.
Le 4 décembre de la même année, le Directeur général d’Énéal, Mario Bastone, a symboliquement posé la première pierre d'un nouvel EHPAD à Montbrison, réaffirmant l'engagement de l'entreprise dans la reconstruction de structures d'accueil pour personnes âgées en partenariat avec le Groupe SOS Seniors, qui en assumera la gestion.
En novembre 2023, Énéal a signé deux conventions de partenariat importantes : l'une avec l'Unccas pour structurer au niveau national l'approche de l'entreprise envers le bien-vieillir et l'autre avec Pro BTP et sa filiale BTP RMS, consolidant ainsi une coopération dans la construction et le déploiement de projets communs dans le secteur médico-social.
Ces initiatives sont complétées par un engagement avec le Gérontopôle Nouvelle-Aquitaine, signé lors du Festival SilverEco en septembre 2022, pour aborder ensemble les défis de l'habitat et de la santé dans la perspective du bien vieillir.
L'innovation chez Énéal ne s'arrête pas aux partenariats
En témoigne l'obtention du label HS2 Haute Sécurité Santé par trois de ses résidences, affirmant ainsi sa quête d'excellence dans l'offre de logements sécurisés et adaptés aux seniors et aux personnes en situation de vulnérabilité.
La livraison de la résidence intergénérationnelle thématique Part'âges de Pineuilh en juin 2023 illustre cette approche innovante d'Énéal en matière d'habitat inclusif et adaptatif.
L'inauguration d'une résidence autonomie dans le quartier Aubiers-Ginko à Bordeaux-Lac en avril 2023, avec son club senior, montre également l'attention portée par Énéal à créer des espaces de vie propices au bien-être des aînés et à l'intégration sociale.
Toutes ces actions, en plus de l'adhésion d'Énéal au cluster d'innovation Silver Valley, soulignent sa volonté de s'impliquer activement dans l'élaboration de solutions innovantes et durables pour répondre aux besoins spécifiques de la population senior.
En tissant des partenariats stratégiques et en favorisant l'innovation, Énéal s'affirme comme un acteur majeur du bien vieillir en France.
Zoom sur le groupe de travail Action Senior
Ses responsables me l’ont confirmé, de par son objet social et son focus sur l’habitat senior, la filiale est l’expert Silver économie d’Action Logement.
Une expertise qui s’est par exemple exprimée l’an dernier dans le développement du projet "Action Senior" suite à la publication d'un Livre Blanc sur sa politique Seniors3.
Enjeux et perspectives d’Action Senior
La mission "Action Senior" d'Énéal représente une démarche avant-gardiste face aux enjeux liés à l'âge dans notre société. Cette initiative reconnaît l'impératif d'évoluer au-delà des conceptions traditionnelles du logement social pour embrasser pleinement les besoins des seniors.
L'objectif est de catalyser la transformation urbaine pour créer des environnements urbains chaleureux et adaptés, et de réaménager les habitations pour qu'elles répondent aux exigences spécifiques du vieillissement.
En reconnaissant l'importance de tisser des relations intergénérationnelles solides, Énéal vise à bâtir des communautés qui soutiennent l'engagement social et le bien-être des individus à travers les différentes phases de leur vie.
Au-delà de l'aménagement physique de l'espace, la mission se penche sur l'intégration intelligente des technologies favorisant l'autonomie individuelle et collective.
Elle s'attaque de front au défi de l'isolement en promouvant des initiatives qui renforcent la santé et le bien-être des personnes âgées.
Action Senior n'est pas seulement un projet ou une série de politiques
C'est une invitation à repenser la manière dont la société perçoit et intègre le vieillissement.
"Action Senior" appelle à une collaboration multidisciplinaire pour adresser ces questions, sachant que l'innovation et la coopération entre différents acteurs seront cruciales pour construire un avenir où le bien vieillir chez soi est non seulement souhaitable mais aussi pleinement accessible pour tous.
Cette mission met en lumière une voie vers une société où l'on anticipe et s'adapte continuellement aux changements démographiques, en mettant en œuvre des solutions qui respectent et valorisent l'expérience et les besoins des aînés.
Mais pourquoi je vous raconte tout cela ?
Non, je ne fais pas la promo d’Eneal. Je vous présente le travail, l’engagement, la raison sociale et le périmètre d’action de cet acteur important de l’écosystème car il lance ce mois-ci un appel à candidature.
Un appel à candidature pour…
Constituer le catalogue de prestataires qui sera utilisé par toutes les filiales du groupe Action Logement souhaitant adapter leur cadre de vie au vieillissement de leurs habitants.
L’annonce est parue fin mars sur les réseaux sociaux et dans les médias.
Au début, j’ai pensé qu’Eneal lançait un appel à projet, aussi me suis-je rapproché de son Directeur des Territoires, de l'Innovation Sociale et de la Stratégie du vieillissement, Florent Rouchy - que je connais bien - afin d’en savoir plus.
Florent m’a expliqué le contexte que je vous ai résumé ci-dessus et le but que je vous présente de ce pas.
Le but
Le but de cette collecte n’est pas de contrevenir aux règles d’égalité qui sont en vigueur dans les appels d’offres et appels à projet lancés par Action Logement, mais d’être identifié comme un prestataire expert de l’adaptation du logement senior.
À cette fin, les candidats répondent à un questionnaire très détaillé qui permet de cerner leur offre de façon très précise. C’est un travail qui peut sembler fastidieux, mais il permet néanmoins d’apparaître dans le radar du principal acteur chargé de l’adaptation, la rénovation et l’entretien des résidences autonomie en France.
Vous voulez travailler avec Eneal ou d’autres acteurs de l’habitat senior ?
Vous avez un enjeu sur lequel Florent Rouchy a beaucoup insisté.
Vous devez démontrer l’impact de votre solution pour Eneal, ses équipes, son organisation, son fonctionnement.
C’est très bien d’aider les seniors. Mais si vous voulez vendre en B2B2C, vous ne pouvez pas vous contenter de valoriser l’impact pour le bénéficiaire final. Vous devez surtout démontrer comment vous facilitez la vie de la structure à qui vous vendez.
Par exemple, si vous vendez un détecteur de chute, vous devez montrer comment il va faciliter le travail du personnel médico-social. Quel sera l’impact sur le nombre d’ETP pour une journée, une semaine, un mois de travail.
Votre interlocuteur doit pouvoir mesurer l’impact de son investissement et le meilleur moyen d’y parvenir, c’est en faisant une règle de trois entre le coût et l’économie réalisée.
OK, le confort du résident, c’est louable, mais si c’est la seule chose que vous pouvez vendre, autant vous concentrer sur le B2C !
Si vous cherchez à vendre à un professionnel, il doit comprendre ce qu’il achète et le bien que cela va lui procurer, à lui ! (je me répète, mais c’est important).
D’où l’intérêt de vous faire identifier dans le catalogue Eneal
Et c’est justement parce que ce point est crucial qu’il vaut mieux l’anticiper en présentant votre produit ou service dans le cadre d’un recensement sans enjeu commercial immédiat. Si votre offre est bien ficelée, pertinente et attractive, mais que votre argumentaire commercial est bancal, Eneal saura vous poser les bonnes questions pour recueillir les infos manquantes.
Tandis que si vous attendez l’appel à projet, vous ne bénéficierez pas de la même mansuétude. Votre offre sera tout bonnement éliminée parce que votre concurrent aura été plus perspicace que vous.
Et puis, globalement, c’est important d’apparaître dans le radar des professionnels
N’attendez pas une opportunité commerciale ou un appel à projet pour vous manifester auprès de ces acteurs. Ils sont énormes, ils n’ont pas beaucoup de bande passante, ils sont sollicités en permanence. Vous devez donc saisir toutes les opportunités qui vous sont offertes pour vous faire identifier.
Même si cela ne débouche pas tout de suite sur un deal, au moins les gens d’Eneal sauront qui vous êtes. Ils viendront vous saluer au prochain salon où vous exposez… Et petit à petit une relation se tissera qui n’aurait pas été possible autrement.
Créer et développer son réseau, tisser des liens, les renforcer et développer des partenariats, c’est un travail qui se constitue sur le temps long.
Oui, je soutiens Eneal
Parce que je trouve leur action pertinente à trois points de vue :
Ils connaissent l’écosystème mieux que la plupart des foncières impliquées dans l’habitat senior. Comme je l’ai montré dans la présentation de leur action, ces gens sont impliqués dans plusieurs chantiers et structures de la Silver économie, ce qui leur donne une légitimité importante sur ce sujet.
Ils mettent cette légitimité au service de leur mission dans l’habitat senior et au-delà auprès des bailleurs sociaux d’Action Logement, des autres bailleurs sociaux, des élus locaux et d’un écosystème élargi que nous, dans la Silver économie, devons impérativement embarquer pour adapter la société au vieillissement.
Or, des acteurs qui ont cette légitimité et cette autorité à ce niveau, il n’y en a pas des masses, notamment dans l’habitat collectif pour seniors. Si nous voulons montrer la variété de l’offre résidentielle entre le logement et l’EHPAD, nous devons nous appuyer sur des acteurs qui font autorité, ce qui est le cas d’Eneal.
C’est pourquoi je leur ai consacré ma newsletter du jour.
Et comme elle est gratuite, n’hésitez surtout pas à la partager à toutes les personnes qui pourraient être intéressées par l’opportunité de figurer dans le catalogue Eneal - Action Logement.
Et c’est fini, les amis de Longévité !
Merci d'avoir lu ce dossier !
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Je pense bien à vous jusqu’à notre prochain rendez-vous.
- Alexandre 🤘🏼
J’ai présenté les résidences autonomie et leurs enjeux dans un dossier publié fin 2023 auquel je vous renvoie pour tout savoir sur ces habitats seniors :
Logévie était la filiale d’Action Logement Immobilier spécialisée dans le secteur médico-social. Au moment de son transfert à Eneal, elle possédait près de 5 000 logements dans des résidences intergénérationnelles, des résidences autonomie et des EHPAD.
Ce document stratégique a établi les lignes directrices pour le groupe et ses filiales, visant à accompagner la transition démographique, favoriser le maintien à domicile et améliorer la prévention pour les aînés. Pour mettre en œuvre ces axes, la filiale Enéal, en collaboration avec les filiales Alogia, Aatiko, ainsi qu'avec l'expertise de Loïck Coriou et Serge Guérin, a formé un groupe de travail dédié.
Ce consortium a élaboré un plan d'action concis, s'inspirant des meilleures pratiques en vigueur au sein des filiales et répondant aux besoins spécifiques des seniors. Le résultat de ce travail collaboratif a été la création et la diffusion d'un livret de solutions, conçu pour être une ressource précieuse dans la gestion de l’habitat des seniors et l’amélioration de leur qualité de vie.